Procedura parcelacije i preparcelacije
Ako želite da podelite plac, spojite više parcela ili promenite granice postojećih parcela, ulazite u postupak parcelacije ili preparcelacije.
Ovo je česta situacija kada investitor želi da:
- podeli veću parcelu na više manjih placeva
- spoji dve ili više parcela u jednu funkcionalnu celinu
- formira građevinsku parcelu za buduću izgradnju
- uredi odnose između suvlasnika
- proda deo zemljišta
- pripremi parcelu za lokacijske uslove i građevinsku dozvolu
Na prvi pogled, deluje kao jednostavno “cepanje” ili “spajanje” zemljišta. Međutim, u praksi parcelacija i preparcelacija nisu samo geodetski posao. One moraju biti usklađene sa urbanističkim planom, imovinsko-pravnim stanjem, uslovima za pristup javnoj saobraćajnici i pravilima za formiranje građevinske parcele.
Zato je važno razumeti šta je parcelacija, šta je preparcelacija, kada se radi jedna, kada druga i kojim redom se vodi postupak.
Šta je parcelacija
Parcelacija je postupak kojim se jedna katastarska parcela deli na dve ili više novih parcela.
Najčešće se radi kada vlasnik želi da:
- proda deo zemljišta
- podeli plac između više članova porodice
- formira posebne parcele za više objekata
- odvoji deo parcele koji nije potreban za gradnju
- pripremi zemljište za dalju investiciju
Na primer, ako postoji jedna velika parcela i investitor želi da od nje formira tri manja placa, radi se projekat parcelacije.
Međutim, nove parcele ne mogu biti formirane proizvoljno. Njihova veličina, oblik, širina, pristup i namena moraju biti u skladu sa važećim planskim dokumentom i pravilima za parcelaciju.
Šta je preparcelacija
Preparcelacija je postupak kojim se menjaju granice dve ili više katastarskih parcela, tako da se formira jedna ili više novih parcela drugačijeg oblika, površine ili rasporeda.
Ona se najčešće radi kada je potrebno:
- spojiti više parcela u jednu
- preoblikovati postojeće parcele
- uskladiti granice sa urbanističkim planom
- formirati funkcionalniju građevinsku parcelu
- rešiti problem nepravilnog oblika ili položaja parcele
- obezbediti uslove za buduću gradnju
Na primer, ako postoje dve susedne parcele koje su uske, nepravilnog oblika ili pojedinačno nisu pogodne za gradnju, preparcelacijom se mogu spojiti ili preoblikovati u jednu ili više funkcionalnih celina.
Razlika između parcelacije i preparcelacije
Najjednostavnije rečeno:
- parcelacija znači deljenje jedne parcele na više novih parcela
- preparcelacija znači spajanje, preoblikovanje ili promenu granica više parcela
Kod parcelacije polazite od jedne parcele i dobijate više novih.
Kod preparcelacije polazite od dve ili više parcela i formirate novu parcelu ili više njih, sa drugačijim granicama, oblikom ili površinom.
U oba slučaja krajnji cilj je isti: da se promene sprovedu u katastru i da novo stanje bude pravno i tehnički evidentirano.
Zašto su parcelacija i preparcelacija važne
Parcelacija i preparcelacija su važne zato što se za izgradnju objekta često mora formirati građevinska parcela koja ispunjava uslove propisane planom.
To znači da parcela treba da ima:
- odgovarajuću površinu
- odgovarajući oblik
- odgovarajuću širinu fronta
- pristup javnoj saobraćajnici
- usklađenost sa urbanističkim planom
- rešene imovinsko-pravne odnose
Pravilnik o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju propisuje da građevinska parcela ima oblik i površinu koji omogućavaju izgradnju objekta, a da se građevinska parcela formira deobom ili spajanjem celih ili delova katastarskih parcela, odnosno parcelacijom ili preparcelacijom.
Zato je ovo često pripremni korak pre lokacijskih uslova, građevinske dozvole ili prodaje zemljišta.
Kada se radi parcelacija ili preparcelacija
Parcelacija ili preparcelacija se najčešće rade kada postojeće stanje parcele ne odgovara planiranom korišćenju.
To može biti slučaj kada:
- parcela treba da se podeli radi prodaje
- suvlasnici žele da razdvoje svoje delove
- jedna velika parcela treba da postane više građevinskih parcela
- više manjih parcela treba spojiti u jednu
- parcela nema odgovarajući oblik za gradnju
- postojeće granice nisu usklađene sa urbanističkim planom
- potrebno je obezbediti pristup javnoj saobraćajnici
- parcela mora da se uskladi sa regulacionim linijama
- investitor želi da pripremi zemljište za lokacijske uslove
U praksi, ovaj postupak se često pokreće tek kada investitor shvati da parcela u postojećem obliku ne može da dobije lokacijske uslove ili građevinsku dozvolu.
Zato je mnogo bolje proveriti potrebu za parcelacijom ili preparcelacijom pre kupovine zemljišta ili na samom početku investicionog procesa.
Kako funkcioniše postupak parcelacije i preparcelacije u Srbiji
Postupak parcelacije i preparcelacije uključuje urbanistu, geodetu, nadležni organ za urbanizam i katastar.
Urbanista proverava planske uslove i izrađuje projekat parcelacije ili preparcelacije.
Geodeta izrađuje katastarsko-topografski plan, projekat geodetskog obeležavanja i geodetski elaborat za sprovođenje promene u katastru.
Nadležni organ za urbanizam potvrđuje da je projekat usklađen sa planskim dokumentom.
Katastar, odnosno RGZ, sprovodi promenu i evidentira novoformirane parcele.
Zakon o planiranju i izgradnji propisuje da je sastavni deo projekta parcelacije/preparcelacije projekat geodetskog obeležavanja, da izradom rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke i da projekat potvrđuje nadležni organ lokalne samouprave za poslove urbanizma u roku od 10 dana.
Koraci u proceduri parcelacije i preparcelacije
Provera mogućnosti parcelacije ili preparcelacije
Prvi korak nije crtanje novih granica, već provera da li je takva promena uopšte moguća.
U ovoj fazi proverava se:
- važeći urbanistički plan
- namena zemljišta
- minimalna površina nove parcele
- minimalna širina parcele
- pristup javnoj saobraćajnici
- regulacione i građevinske linije
- da li postoji deo predviđen za javnu površinu
- da li postoje ograničenja zbog infrastrukture ili zaštitnih zona
U praksi se često pribavlja informacija o lokaciji ili drugo obaveštenje nadležnog organa, u zavisnosti od lokalne procedure. Iz ovih dokumenata se vidi da li je parcelaciju ili preparcelaciju moguće sprovesti i pod kojim uslovima.
Provera imovinsko-pravnih odnosa
Pre nego što se postupak ozbiljno pokrene, potrebno je proveriti vlasništvo.
Ovo je posebno važno kod preparcelacije, jer se često radi o više parcela koje mogu imati različite vlasnike, suvlasnike ili nerešene pravne odnose.
Proverava se:
- ko je vlasnik parcele
- da li postoji više suvlasnika
- da li su vlasnički udeli jasni
- da li postoje zabeležbe ili tereti
- da li su ostavinski postupci završeni
- da li su svi prethodni ugovori sprovedeni u katastru
- da li postoji saglasnost svih potrebnih lica
Ako ima suvlasnika, potrebna je njihova saglasnost za planiranu promenu. Ako se više parcela spaja, važno je proveriti da li vlasnička struktura dozvoljava takvo spajanje.
Ovo je jedan od najčešćih razloga zbog kojih postupak traje duže nego što je investitor očekivao.
Pribavljanje početne dokumentacije
Za pokretanje postupka najčešće su potrebni:
- kopija plana
- list nepokretnosti
- informacija o lokaciji ili drugi urbanistički dokument
- podaci o vlasnicima i suvlasnicima
- podaci o postojećim objektima, ako ih ima
Kopija plana pokazuje oblik parcele i objekte koji su evidentirani na njoj, dok list nepokretnosti pokazuje vlasnike, suvlasnike i pravni status parcele.
Ova dokumentacija služi kao osnova za urbanističku i geodetsku obradu.
Izrada projekta parcelacije ili preparcelacije
Nakon početnih provera, izrađuje se projekat parcelacije ili preparcelacije.
Ovaj projekat definiše:
- postojeće stanje parcela
- predloženo novo stanje
- granice novih parcela
- površine novih parcela
- usklađenost sa urbanističkim uslovima
- pristup javnoj saobraćajnici
- delove koji eventualno pripadaju regulaciji ili javnoj površini
- koordinate i elemente potrebne za geodetsko obeležavanje
Projekat se izrađuje u saradnji urbaniste i geodete. Urbanista vodi urbanistički deo, a geodeta obezbeđuje tehničke i geodetske podloge.
Potvrđivanje projekta kod nadležnog organa
Kada je projekat izrađen, predaje se nadležnom organu lokalne samouprave za poslove urbanizma.
Ovaj organ proverava da li je projekat urađen u skladu sa važećim planskim dokumentom i pravilima za parcelaciju.
Ako je projekat usklađen, organ izdaje potvrdu.
Ako nije, projekat se vraća na izmenu ili dopunu.
Ova potvrda je važna jer bez nje promena ne može da se sprovede u katastru.
Izrada geodetskog elaborata
Nakon potvrđivanja projekta, geodetska organizacija izrađuje geodetski elaborat.
Elaborat služi za sprovođenje promene u katastru i sadrži tehničke podatke potrebne da se novo stanje evidentira.
U postupku se izrađuju i elementi geodetskog obeležavanja, odnosno podaci na osnovu kojih se nove granice mogu preneti na teren.
Predaja katastru i sprovođenje promene
Kada su projekat i elaborat spremni, dokumentacija se predaje nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti.
Prema RGZ-u, uz zahtev se podnose potvrđen projekat parcelacije ili preparcelacije, dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima, izjava geodetske organizacije i elaborat geodetskih radova.
Katastar zatim sprovodi promenu, donosi rešenje i formira nove katastarske parcele.
Nakon sprovođenja promene, investitor može izvaditi novu kopiju plana i novi list nepokretnosti, na kojima se vidi novo stanje.
Da li je za parcelaciju potreban urbanistički projekat
Ne uvek.
Za parcelaciju i preparcelaciju se najčešće izrađuje projekat parcelacije ili projekat preparcelacije.
Urbanistički projekat je poseban dokument i potreban je samo u određenim situacijama, kada to zahteva planski dokument ili konkretan slučaj.
Zato se ne može unapred reći da je urbanistički projekat uvek potreban. Prvo se proverava planski osnov, informacija o lokaciji i uslovi nadležnog organa.
U praksi, investitoru je važno da ne meša ova dva pojma:
- projekat parcelacije/preparcelacije služi za formiranje ili promenu parcela
- urbanistički projekat služi za urbanističko-arhitektonsku razradu određene lokacije kada je to propisano
Koliko traje parcelacija ili preparcelacija
Postupak parcelacije ili preparcelacije u praksi često traje oko tri do četiri meseca, ako nema većih komplikacija.
Međutim, trajanje može biti kraće ili duže u zavisnosti od:
- opštine ili grada
- broja parcela koje su obuhvaćene postupkom
- složenosti projekta
- vlasničkih odnosa
- postojanja suvlasnika
- ažurnosti katastra
- potrebe za ispravkom grešaka
- brzine izrade geodetske dokumentacije
- da li su svi prethodni pravni poslovi sprovedeni
Najviše zastoja obično nastaje kada imovinsko-pravni odnosi nisu rešeni pre početka postupka.
Zato je preporučljivo da se pre pokretanja parcelacije proveri vlasništvo, suvlasništvo, tereti i stvarno stanje parcele.
Koliko košta parcelacija ili preparcelacija
Cena zavisi od više faktora, pa je nezahvalno davati jednu univerzalnu cenu.
Na cenu utiču:
- broj parcela
- površina zemljišta
- broj novih parcela
- složenost granica
- opština ili grad
- potreba za dodatnim geodetskim radovima
- troškovi urbaniste
- troškovi geodete
- administrativne takse
- eventualni troškovi rešavanja imovinsko-pravnih odnosa
U informacijama koje si pronašla navodi se da okvirne cene u praksi mogu kretati od oko 100.000 dinara naviše, ali to ne treba predstavljati kao fiksnu cenu, već kao okvir koji zavisi od konkretnog slučaja.
Zvanične takse prema RGZ-u uključuju taksu za zahtev i takse za sprovođenje promene, koje zavise od toga da li je reč o deobi ili spajanju parcela i koliko parcela nastaje ili se spaja.
Šta parcelacija ne rešava
Ovo je veoma važno objasniti investitorima.
Parcelacija ili preparcelacija ne znači automatski da su rešena sva pitanja za gradnju.
Ovaj postupak ne znači nužno da:
- zemljište postaje građevinsko
- može odmah da se dobije građevinska dozvola
- suvlasnici automatski postaju vlasnici 1/1 na odvojenim parcelama
- su rešeni svi pravni problemi
- su nove parcele odmah obeležene na terenu
- su regulisani priključci na infrastrukturu
Projektom parcelacije ne vrši se prenamena zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko, a vlasnički odnosi se ne menjaju automatski. Ako na novoformiranim parcelama postoji više suvlasnika, često je potreban poseban ugovor o deobi kako bi se vlasništvo uredilo kao 1/1.
Zato parcelaciju treba posmatrati kao jedan važan korak, ali ne kao zamenu za pravno, urbanističko i investiciono planiranje.
Najčešće greške u postupku
Najčešće greške su:
- kupovina dela parcele bez prethodne provere
- pretpostavka da se parcela može jednostavno “preseći” na pola
- pokretanje postupka bez saglasnosti suvlasnika
- spajanje parcela bez provere vlasničke strukture
- zanemarivanje urbanističkih uslova
- neproveravanje minimalne površine i širine budućih parcela
- neproveravanje pristupa javnom putu
- mešanje parcelacije sa prenamenom zemljišta
- očekivanje da parcelacija automatski rešava vlasništvo 1/1
- angažovanje geodete pre jasne urbanističke provere
Ove greške mogu dovesti do zastoja, dodatnih troškova ili situacije u kojoj se projekat ne može potvrditi kod nadležnog organa.
Kada vam je potreban konsultant
Stručna podrška je posebno korisna kada:
- ne znate da li parcelu treba deliti, spajati ili preoblikovati
- kupujete deo veće parcele
- parcela ima više suvlasnika
- postoje nerešeni imovinsko-pravni odnosi
- želite da formirate građevinsku parcelu za gradnju
- niste sigurni da li nove parcele mogu da ispune urbanističke uslove
- treba proveriti pristup javnoj saobraćajnici
- želite da izbegnete zastoje u katastru ili urbanizmu
Konsultant pomaže da se pre početka postupka razjasni šta je realno moguće, šta je rizično i kojim redom treba rešavati korake.
Kako Profectum vodi kroz proces parcelacije i preparcelacije
Profectum pristupa parcelaciji i preparcelaciji kao delu šireg investicionog procesa, a ne samo kao tehničkoj promeni granica.
To podrazumeva:
- analizu postojećeg stanja parcele
- proveru planskih uslova
- proveru da li je potrebna parcelacija, preparcelacija ili drugi postupak
- koordinaciju sa urbanistom i geodetom
- proveru imovinsko-pravnih preduslova
- pripremu investitora za potrebnu dokumentaciju
- praćenje potvrđivanja projekta kod nadležnog organa
- koordinaciju izrade geodetskog elaborata
- praćenje sprovođenja promene u katastru
- planiranje sledećih koraka ka lokacijskim uslovima i građevinskoj dozvoli
Cilj je da investitor ne ulazi u postupak naslepo, već da unapred zna da li je planirana promena moguća, koliko je složena i šta mora biti rešeno pre nego što se nastavi dalje.
Parcelacija i preparcelacija nisu samo pitanje novih linija na planu. One određuju da li će parcela u budućnosti moći da se koristi, proda, razvija ili pripremi za gradnju.
Često postavljana pitanja
Parcelacija je postupak kojim se jedna katastarska parcela deli na dve ili više novih parcela. Radi se kada je potrebno od veće parcele formirati manje parcele, najčešće zbog prodaje, deobe, nasleđa ili buduće gradnje.
Preparcelacija je postupak kojim se menjaju granice dve ili više parcela, najčešće radi njihovog spajanja, preoblikovanja ili formiranja urbanistički funkcionalnije celine.
Parcelacija deli jednu parcelu na više novih parcela. Preparcelacija menja granice više parcela, spaja ih ili preoblikuje u jednu ili više novih parcela.
U praksi postupak često traje oko tri do četiri meseca, ako su imovinsko-pravni odnosi rešeni i ako nema većih problema u katastru ili planskoj dokumentaciji.
Ne uvek. Najčešće se izrađuje projekat parcelacije ili preparcelacije. Urbanistički projekat je potreban samo ako to zahteva planski dokument ili konkretna situacija na lokaciji.
Projekat parcelacije ili preparcelacije rade stručna lica, najčešće u saradnji urbaniste arhitektonske struke i licencirane geodetske organizacije.
Projekat potvrđuje nadležni organ jedinice lokalne samouprave za poslove urbanizma, nakon provere usklađenosti sa važećim planskim dokumentom.
Najčešće su potrebni kopija plana, list nepokretnosti, informacija o lokaciji ili odgovarajući urbanistički dokument, projekat parcelacije/preparcelacije, projekat geodetskog obeležavanja, dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima i geodetski elaborat.
Ne automatski. Parcelacijom se formiraju nove parcele, ali se vlasnički odnosi ne menjaju sami od sebe. Ako postoji više suvlasnika, često je potreban poseban ugovor o deobi kako bi se vlasništvo uredilo na novoformiranim parcelama.
Ne. Parcelacija ili preparcelacija ne znače automatsku prenamenu zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko. Ako je potrebna prenamena, ona se rešava posebnim postupkom.
Ne odmah. Prvo se izrađuje i potvrđuje projekat, zatim se izrađuje geodetski elaborat i predaje katastru. Tek nakon što katastar sprovede promenu, nove parcele se vide u kopiji plana i listu nepokretnosti.
Uobičajeno je da se nove granice obeležavaju nakon što katastar sprovede promenu. U pojedinim slučajevima moguće je drugačije postupanje, ali formalno sprovođenje u katastru je ključni korak.