Procedura legalizacije objekta u 2026. godini
Ako imate kuću, pomoćni objekat, dogradnju, nadogradnju ili drugi objekat koji je izgrađen bez građevinske dozvole, verovatno ćete prvo postaviti pitanje: kako da legalizujem objekat?
To je izraz koji se i dalje najčešće koristi u svakodnevnom govoru. Ljudi pod “legalizacijom” najčešće misle na postupak kojim objekat koji postoji na terenu, ali nema urednu građevinsku dokumentaciju, treba da se uvede u pravni sistem.
Međutim, važno je razumeti da klasična legalizacija, odnosno raniji postupak ozakonjenja objekata, više ne funkcioniše na isti način kao ranije.
Danom stupanja na snagu Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima prestao je da važi Zakon o ozakonjenju objekata, a postupci započeti po ranijem zakonu za objekte obuhvaćene novim zakonom se obustavljaju.
Zato je danas preciznije govoriti o proveri statusa objekta, mogućnosti evidentiranja i upisa prava, odnosno o redovnoj proceduri kojom se, kada je to moguće, dolazi do pravno uređenog statusa objekta.
Drugim rečima: ljudi i dalje traže “legalizaciju”, ali se konkretan put do legalnog statusa mora proveriti za svaki objekat posebno.
Šta danas znači “legalizovati objekat”
Kada neko kaže da želi da legalizuje objekat, u praksi to može značiti nekoliko različitih stvari.
- Može značiti da objekat postoji na parceli, ali nikada nije imao građevinsku dozvolu.
- Može značiti da je objekat građen uz neku dokumentaciju, ali je izveden drugačije od odobrenog projekta.
- Može značiti da objekat postoji, ali nije upisan u katastar.
- Može značiti da je objekat upisan, ali bez jasnog statusa, bez upotrebne dozvole ili sa zabeležbama koje otežavaju prodaju, nasleđivanje ili kreditiranje.
Zato prvi korak nije odmah podnošenje zahteva, već razumevanje stvarnog stanja.
Potrebno je proveriti šta je izgrađeno, kada je izgrađeno, na kojoj parceli se nalazi, ko je vlasnik zemljišta, šta je upisano u katastru i da li za taj objekat postoji bilo kakva ranija dokumentacija.
Bez toga se ne može znati da li objekat može da se reši kroz sistem “Svoj na svome”, kroz redovnu proceduru ili kroz drugi postupak.
Da li legalizacija objekata danas postoji
U svakodnevnom govoru, da. Ljudi i dalje koriste reč legalizacija.
U pravnom smislu, situacija je drugačija.
Novi zakon uređuje posebne uslove, način i postupak za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, odnosno na objektu i zemljištu ispod objekta. To nije isto što i stari postupak ozakonjenja objekata, niti automatski znači da je svaki objekat bez dozvole moguće naknadno legalizovati.
Zato je najbezbednije ovu temu posmatrati kroz tri pitanja:
- Da li je za objekat podneta prijava kroz sistem “Svoj na svome”?
- Da li objekat ispunjava uslove za evidentiranje i upis prava po posebnom zakonu?
- Ako ne, da li postoji mogućnost da se status objekta reši kroz redovnu urbanističku i građevinsku proceduru?
Tek nakon odgovora na ova pitanja može se govoriti o sledećim koracima.
Prvi korak: provera statusa objekta
Pre bilo kakvog postupka potrebno je proveriti trenutni status objekta.
To podrazumeva proveru:
- da li je objekat upisan u katastar
- da li je upisan kao objekat sa dozvolom ili bez dozvole
- da li postoji građevinska dozvola
- da li postoji upotrebna dozvola
- da li je objekat izgrađen u skladu sa dozvolom, ako dozvola postoji
- da li postoje dogradnje, nadogradnje ili pomoćni objekti koji nisu evidentirani
- da li postoji rešenje o rušenju
- da li je objekat vidljiv na snimcima i u relevantnim evidencijama
- ko je vlasnik zemljišta
- da li postoji suvlasništvo, hipoteka, zabeležba ili spor
Ova provera je važna zato što problem često nije samo u tome što objekat nema dozvolu. Vrlo često se uz to pojavljuju i druga pitanja: nerešeno vlasništvo, objekat na tuđoj parceli, neusklađena parcela, nedostatak pristupa javnom putu, odstupanje od projekta ili nepostojanje dokumentacije o vremenu izgradnje.
Drugi korak: provera parcele
Kod objekata bez građevinske dozvole, parcela je često jednako važna kao i sam objekat.
Potrebno je proveriti:
- da li je parcela građevinsko zemljište
- da li je objekat izgrađen na parceli vlasnika
- da li je parcela u suvlasništvu
- da li objekat prelazi granice parcele
- da li je potrebno formiranje parcele za redovnu upotrebu objekta
- da li postoji pristup javnoj saobraćajnici
- da li je potrebna parcelacija ili preparcelacija
- da li postoje planska ograničenja za tu lokaciju
Ako parcela nije pravno ili urbanistički rešena, to može ozbiljno uticati na mogućnost upisa, dobijanja dozvole ili daljeg raspolaganja objektom.
Zato se kod objekata bez dozvole uvek proveravaju zajedno: objekat, parcela, katastar, planska dokumentacija i vlasništvo.
Kako posmatrati sistem “Svoj na svome”
“Svoj na svome” je naziv sistema i javne inicijative povezane sa primenom Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima.
Ovaj sistem se u javnosti često naziva novom legalizacijom, ali je važno da se pravilno razume njegova svrha.
Cilj nije da se za svaki objekat naknadno potvrdi da je tehnički ispravan ili da je građen u skladu sa svim građevinskim pravilima. Cilj je da se, pod posebnim uslovima, omogući evidentiranje i upis prava na nepokretnostima koje faktički postoje, ali nisu upisane ili nisu pravilno upisane u katastar.
Postupak se sprovodi preko digitalne platforme. Agencija za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije obrađuje prijave i, kada utvrdi da su ispunjeni uslovi, izdaje potvrdu. Republički geodetski zavod zatim vrši upis u katastar na osnovu potvrde Agencije.
Ovo je veoma važno za vlasnike objekata, jer upis prava svojine može omogućiti jasniji pravni status nepokretnosti, lakši promet, nasleđivanje i dalje rešavanje imovinskih pitanja.
Međutim, upis po ovom zakonu ne treba predstavljati kao potpunu građevinsku potvrdu objekta. Zakon izričito navodi da Republika Srbija ne garantuje bezbednost i sigurnost korišćenja objekta upisanog po ovom osnovu, a vlasnik prihvata rizik korišćenja i odgovornost za eventualnu štetu prema trećim licima.
Zato je važno da vlasnici ne poistovećuju automatski upis u katastar sa potpunom tehničkom, građevinskom i imovinskom sigurnošću.
Rokovi za “Svoj na svome”
Prema zvaničnom portalu “Svoj na svome”, rok za podnošenje prijava istekao je 8. februara 2026. u 00.00. Lica koja iz objektivnih razloga nisu podnela prijavu u propisanom roku mogu podneti prijavu do 24. oktobra 2026.
Kako proveriti status prijave
Status potvrde u katastru može se proveriti preko usluge Republičkog geodetskog zavoda unosom broja prijave. RGZ navodi da se prikazani podaci odnose na postupanje katastra, dok se sam upis vrši na osnovu potvrde Agencije za prostorno planiranje i urbanizam Republike Srbije.
U praksi, provera statusa može pokazati da li se predmet nalazi u obradi, da li se čeka potvrda Agencije, da li je potrebna dopuna ili da li je postupak završen.
Međutim, status prijave ne znači uvek da su rešena sva pitanja. Kod složenijih predmeta mogu se pojaviti problemi sa vlasničkom dokumentacijom, geodetskim elaboratom, suvlasnicima, pravom na zemljištu ili podacima koji su dostavljeni u prijavi.
Zato je kod ovakvih objekata važno ne oslanjati se samo na opšti status prijave, već proveriti šta je zaista podneto, šta je upisano i da li postoje rizici.
Šta ako objekat nije obuhvaćen sistemom “Svoj na svome”
Ako objekat nije obuhvaćen sistemom “Svoj na svome”, ili ako prijava nije moguća, sledeći korak je provera da li postoji mogućnost rešavanja kroz redovnu proceduru.
To može uključivati:
- proveru urbanističkog plana
- proveru da li je gradnja na parceli dozvoljena
- proveru da li objekat može da se uskladi sa planskim uslovima
- pribavljanje lokacijskih uslova, ako je moguće
- izradu tehničke dokumentacije
- izradu projekta izvedenog stanja ili druge dokumentacije, u zavisnosti od slučaja
- rešavanje imovinsko-pravnih odnosa
- podnošenje zahteva kroz nadležnu proceduru
Ovo ne znači da svaki objekat bez dozvole može naknadno dobiti legalan status.
Neki objekti ne mogu biti usklađeni sa urbanističkim planom. Neki su izgrađeni na zemljištu na kome gradnja nije dozvoljena. Neki imaju nerešene vlasničke odnose. Neki su izgrađeni na parcelama koje nemaju odgovarajući pristup ili ne ispunjavaju osnovne uslove.
Zato je prvi zadatak stručnog tima da proveri da li postoji realan pravni, urbanistički i tehnički osnov da se objekat uvede u legalan status.
Koji projekat je potreban
Ne postoji jedan univerzalan projekat koji se koristi za sve objekte bez građevinske dozvole.
Dokumentacija zavisi od toga:
- da li je objekat već upisan u katastar
- da li je prijava podneta kroz “Svoj na svome”
- da li postoji stara dokumentacija
- da li je objekat građen bez dozvole ili je odstupio od dozvole
- da li se rešava ceo objekat ili samo dogradnja
- da li je potrebna redovna građevinska procedura
- da li postoje posebni delovi objekta, poput stanova ili lokala
- da li je potrebno angažovati geodetu, projektanta ili pravnika
U praksi mogu biti potrebni:
- list nepokretnosti
- kopija plana
- geodetski elaborat
- snimak izvedenog stanja
- projekat izvedenog objekta
- projekat za građevinsku dozvolu
- projekat za izvođenje
- tehnički izveštaji
- dokazi o vlasništvu
- saglasnosti suvlasnika
- ugovori, ostavinska rešenja ili druga dokumentacija kojom se dokazuje osnov prava
Zato je pogrešno unapred reći da je “za legalizaciju potreban jedan projekat”. Prvo se proverava status objekta, pa se tek onda određuje koja dokumentacija je potrebna.
Koliko košta legalizacija objekta
Cena zavisi od toga kojim putem se predmet rešava.
Ako se predmet rešava kroz sistem “Svoj na svome”, postoje zakonom propisane naknade za evidentiranje i upis, koje zavise od vrste nepokretnosti, zone i lokalne samouprave.
Međutim, te naknade nisu uvek jedini trošak.
U zavisnosti od slučaja, dodatni troškovi mogu uključivati:
- geodetske usluge
- izradu elaborata
- izradu tehničke dokumentacije
- pravnu proveru dokumentacije
- rešavanje suvlasništva
- ostavinske postupke
- takse
- troškove redovne procedure
- troškove eventualne parcelacije ili preparcelacije
Zato nije korektno reći da legalizacija uvek košta jedan fiksan iznos. Kod jednostavnih predmeta troškovi mogu biti relativno ograničeni, dok kod složenih predmeta najveći trošak često nije sama taksa, već rešavanje dokumentacije, vlasništva i geodetskog stanja.
Koji objekti su najrizičniji
Posebno pažljivo treba proveriti objekte koji su:
- izgrađeni na tuđem zemljištu
- izgrađeni na parceli sa više suvlasnika
- dograđeni bez saglasnosti suvlasnika
- izgrađeni na poljoprivrednom ili šumskom zemljištu
- izgrađeni u zaštitnoj zoni
- izgrađeni blizu vodotokova, puteva ili infrastrukturnih koridora
- izgrađeni suprotno urbanističkom planu
- delimično upisani, ali ne u stvarnom stanju
- predmet kupoprodaje, nasleđivanja ili spora
- vezani za nerešene ostavinske ili imovinske odnose
Kod ovih objekata ne treba pretpostaviti da je postupak jednostavan.
Potrebno je proveriti ne samo objekat, već i parcelu, vlasništvo, plansku dokumentaciju i mogućnost daljeg korišćenja objekta.
Najčešće greške vlasnika
Najčešće greške u ovoj oblasti su:
- pretpostavka da se svaki objekat može legalizovati
- oslanjanje na usmeni savet bez provere dokumentacije
- mešanje upisa u katastar sa građevinskom ispravnošću objekta
- kupovina objekta bez provere da li je upisan
- kupovina kuće bez provere zemljišta ispod objekta
- zanemarivanje suvlasnika
- pretpostavka da prijava automatski znači pozitivan ishod
- čekanje da se predmet reši bez provere statusa
- pokretanje novih radova na objektu bez dozvole
- neproveravanje zabeležbi u katastru
- neangažovanje stručnog lica pre prodaje ili kupovine
Ove greške mogu dovesti do ozbiljnih problema, naročito ako vlasnik planira prodaju, nasleđivanje, kredit, dodatnu gradnju ili ulaganje u objekat.
Kada vam je potreban konsultant
Konsultant je posebno važan kada:
- ne znate da li je objekat upisan u katastar
- objekat nema građevinsku dozvolu
- imate podnetu prijavu kroz “Svoj na svome”, ali ne znate šta dalje
- niste sigurni da li objekat ispunjava uslove za upis
- objekat je na suvlasničkoj parceli
- objekat je na tuđem zemljištu
- postoji dogradnja, nadogradnja ili odstupanje od projekta
- planirate prodaju objekta
- kupujete objekat koji nije potpuno pravno uređen
- želite da proverite da li je moguća redovna procedura
- imate više dokumenata, ali ne znate šta oni znače
Kod ove teme konsultant ne treba da obećava ishod. Njegova uloga je da prvo utvrdi realno stanje, prepozna rizike i predloži najbezbedniji pravac postupanja.
Kako Profectum vodi kroz proces
Profectum ovu temu ne posmatra kao jednostavno “podnošenje za legalizaciju”, već kao proveru pravnog, katastarskog, urbanističkog i tehničkog statusa objekta.
To podrazumeva:
- analizu postojećeg stanja objekta
- proveru lista nepokretnosti i katastra
- proveru da li je objekat evidentiran
- proveru parcele i vlasničkih odnosa
- proveru da li postoji prijava kroz sistem “Svoj na svome”
- proveru statusa prijave, ako je podneta
- proveru da li postoje rizici zbog suvlasništva, tuđeg zemljišta ili zabeležbi
- koordinaciju sa geodetom, projektantom i pravnikom kada je potrebno
- procenu da li je moguća redovna procedura
- pripremu sledećih koraka za upis, dozvolu ili dalju dokumentaciju
Cilj je da vlasnik ili investitor dobije jasnu sliku: šta je moguće, šta nije moguće, koji dokumenti nedostaju i kojim redom treba rešavati problem.
Kod objekata bez građevinske dozvole najopasnije je krenuti od pretpostavke da “sve može da se legalizuje”. Mnogo sigurniji pristup je prvo proveriti status, pa tek onda odlučiti koji postupak ima smisla.
Često postavljana pitanja
Zavisi šta podrazumevate pod legalizacijom. Stari postupak ozakonjenja više ne funkcioniše kao ranije, jer je Zakon o ozakonjenju objekata prestao da važi. Danas se za mnoge objekte proverava mogućnost evidentiranja i upisa prava kroz sistem “Svoj na svome”, ili mogućnost rešavanja kroz redovnu proceduru ako za to postoje uslovi.
“Svoj na svome” je sistem povezan sa Zakonom o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima. Cilj je evidentiranje i upis prava na objektima i zemljištu ispod objekata pod posebnim uslovima.
Ne u potpunosti. Upis znači da se pravo evidentira u katastru po posebnom zakonu, ali zakon navodi da Republika Srbija ne garantuje bezbednost i sigurnost korišćenja objekta upisanog po ovom osnovu.
Prema zvaničnom portalu “Svoj na svome”, osnovni rok za podnošenje prijava istekao je 8. februara 2026. godine u 24.00. Lica koja iz objektivnih razloga nisu podnela prijavu u roku mogu podneti prijavu do 24. oktobra 2026.
Status potvrde u katastru proverava se preko usluge RGZ-a unosom broja prijave. Prikazani podaci odnose se na postupanje katastra, a upis se vrši na osnovu potvrde Agencije.
Cena zavisi od vrste postupka, objekta, dokumentacije i eventualnih dodatnih problema. Kod sistema “Svoj na svome” postoje propisane naknade, ali dodatni troškovi mogu uključivati geodetske usluge, elaborate, tehničku dokumentaciju, pravnu proveru i rešavanje imovinsko-pravnih odnosa.
Ne postoji jedan univerzalan projekat. U zavisnosti od statusa objekta mogu biti potrebni geodetski elaborat, projekat izvedenog stanja, projekat za građevinsku dozvolu ili druga tehnička dokumentacija. Prvo se proverava stanje objekta i parcele.
To je jedna od najrizičnijih situacija. Potrebno je proveriti vlasništvo, osnov korišćenja zemljišta, saglasnosti, mogućnost upisa i eventualne druge postupke. Ne treba pretpostaviti da je takav objekat automatski rešiv.
Promet takvih objekata nosi povećan rizik. Pre prodaje ili kupovine potrebno je proveriti katastar, status objekta, status zemljišta, terete, zabeležbe, prijave i mogućnost upisa prava svojine.
Tada treba proveriti da li postoji mogućnost redovne procedure ili drugog pravnog rešenja. U nekim slučajevima to može uključivati urbanističku proveru, lokacijske uslove, tehničku dokumentaciju, građevinsku dozvolu, usklađivanje izvedenog stanja ili rešavanje imovinsko-pravnih odnosa.
Ne. Prijava je početak postupka, ali ishod zavisi od podataka, dokumentacije, prava na zemljištu, statusa objekta i provere nadležnih organa. Zato je važno proveriti status predmeta i dokumentaciju, naročito kod složenijih objekata.